Vice caché jusqu’à 20 ans
Le droit de se plaindre d’un vice caché peut durer jusqu’à 20 ans
Une plainte pour vice caché doit être déposée dans les deux ans après la découverte du défaut. Mais la Cour de Cassation a estimé que ce délai peut-être plus long.
Parmi les vices cachés les plus courants: l’infestation de thermites non déclarée et non traitée, un chauffage hors d’usage ou des problèmes d’humidité
Ce délai ne commence donc pas à partir de la date de conclusion de la vente
Si vous découvrez un vice caché après avoir acheté un bien immobilier, autrement dit un problème que vous n’aviez pas détecté avant, la loi prévoit un délai de deux ans après la découverte du défaut pour réclamer une diminution du prix de vente, voire remettre en cause la vente. Ce délai ne commence donc pas à partir de la date de conclusion de la vente mais bien à partir du moment où le vice a été découvert.
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Attention, si ce vice était mentionné dans l’acte de vente, vous ne pouvez évidemment pas le contester. Mais la Cour de Cassation a observé que le droit d’invoquer un vice caché après un achat peut durer jusqu’à vingt ans, dans une décision rendue le 8 décembre. Le code civil prévoit de manière générale, à quelques exceptions près concernant notamment l’acquisition d’une propriété immobilière, que le délai de prescription pour exercer un droit ne peut pas durer plus de vingt ans.
Cette affaire concernait le nouveau propriétaire d’un bâtiment. Plus de cinq ans après son achat, il avait saisi la justice après avoir découvert un affaissement de la charpente en bois de la toiture et il demandait des indemnités à l’ancien propriétaire pour ce défaut caché qui existait lors de la vente. Notons que ce vice caché fait partie des plus courants avec l’infestation de thermites non déclarée et non traitée, un chauffage hors d’usage, des problèmes d’humidité ou un sous-sol de terrain pollué.
Une clause qui limite les plaintes
Le propriétaire a répliqué que la demande de garantie d’un défaut caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, mais elle doit aussi respecter la prescription générale de cinq ans. Selon lui, la demande était donc irrecevable, car tardive. La Cour de cassation a écarté ce point de vue. Le cours d’une prescription peut être suspendu ou interrompu mais, quoi qu’il en soit, c’est la limite générale de vingt ans qui ne peut pas être dépassée en cas de vice caché. La demande de ce propriétaire, faite entre cinq et six ans après son achat, ne pouvait donc pas être écartée et devait être examinée.
En matière immobilière, les procédures pour vice caché sont cependant souvent écartées par la clause-type qu’inscrivent les notaires dans les actes de vente. Celle-ci prévoit que l’acheteur «fera son affaire» des défauts cachés qu’il pourrait découvrir, sans recours contre le vendeur.
