Encadrement des loyers 2026 : règles, calcul et risques

L’essentiel à retenir : l’encadrement des loyers limite strictement les hausses de prix dans les zones tendues via des plafonds de référence préfectoraux. Ce mécanisme préserve le budget des locataires et gèle désormais toute augmentation pour les passoires thermiques classées F ou G. Le respect de ces règles est impératif, tout dépassement exposant le propriétaire à une amende pouvant atteindre 5 000 euros.

Face à l’envolée continue des coûts du logement dans les grandes métropoles, savez-vous si votre bail respecte scrupuleusement le dispositif d’encadrement des loyers imposé dans les zones tendues ? Cette mesure de régulation vise à limiter les abus en fixant des plafonds impératifs, redéfinissant ainsi l’équilibre contractuel entre des locataires soucieux de leur pouvoir d’achat et des propriétaires en quête de visibilité juridique. Cette analyse détaille pour vous les méthodes de calcul du loyer de référence, les conditions strictes du complément de loyer et les sanctions encourues, vous offrant toutes les clés pour sécuriser votre situation locative.

1. La régulation des loyers, c’est quoi au juste ?
2. Comment le plafond de loyer est-il fixé ?
3. Le casse-tête de l’Île-de-France : Paris et sa banlieue
4. DPE, diagnostics et avenir de la loi jusqu’en 2026

La régulation des loyers, c’est quoi au juste ?

Le principe de base : calmer le jeu sur les loyers

L’encadrement des loyers est un mécanisme légal conçu pour freiner la flambée des prix dans les villes sous pression, appelées “zones tendues”. L’objectif n’est pas de geler totalement les montants, mais bien de modérer leur augmentation excessive lors des locations.

Cette mesure vise une double protection : éviter les hausses abusives pour les locataires et offrir un cadre prévisible aux propriétaires.

Attention, ce dispositif ne s’applique pas partout en France. Il concerne uniquement les communes, comme Paris ou Lyon, où se loger est devenu un véritable parcours du combattant.

Qui est concerné et qui ne l’est pas ?

La règle s’impose aux baux d’habitation classiques et aux baux mobilité, qu’il s’agisse de résidences principales, vides ou meublées. Propriétaires comme locataires sont tenus de respecter ces règles sans exception, sous peine de sanctions financières parfois lourdes.

Il y a cependant des exceptions notables. Certains types de logements échappent totalement à cette loi et ne sont pas dans le viseur du dispositif.

Voici la liste précise des biens immobiliers qui restent exclus du dispositif de régulation :

• les logements régis par la loi de 1948 ;
• les logements conventionnés par l’Anah ;
• les HLM (Habitations à Loyer Modéré) ;
• les meublés de tourisme ;
• les sous-locations.

Comment le plafond de loyer est-il fixé ?

Les loyers de référence : le thermomètre du marché

L’encadrement des loyers repose sur un arrêté préfectoral qui fixe trois seuils précis pour chaque zone. Vous avez le loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20%) et un loyer de référence minoré (-30%). C’est ce trio qui dicte les règles.

La règle d’or est simple pour éviter tout abus financier. Votre loyer de base hors charges ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré.

Ces références ne sont pas fixes et évoluent chaque année. Elles varient selon le quartier parisien, l’année de construction, le nombre de pièces et si le logement est meublé.

Paris, pionnière et toujours sous haute surveillance

Paris a été l’une des premières villes à appliquer ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers. La pression immobilière y est telle que les règles sont particulièrement scrutées par les autorités. L’administration ne laisse rien passer.

Malgré les règles, des études montrent qu’à Paris, près de 38 % des annonces dépassent encore le loyer maximal autorisé, une situation qui pénalise directement les locataires.

Ce non-respect signifie que des milliers de locataires paient trop cher leur logement. Heureusement, la ville met à disposition des outils pour vérifier son loyer et signaler les abus. C’est le seul moyen efficace de faire valoir vos droits.

Est Ensemble et Plaine Commune : quand l’encadrement s’étend

La régulation n’est plus seulement une affaire parisienne. Elle s’est étendue à des territoires voisins comme Est Ensemble (regroupant des villes comme Montreuil ou Bobigny) et Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers…). La vigilance est donc de mise partout.

Pour éviter les sanctions, surtout si votre diagnostic immobilier à bediatec révèle une passoire thermique, fiez-vous à ce tableau récapitulatif des règles en vigueur :

DPE, diagnostics et avenir de la loi jusqu’en 2026

Au-delà de la géographie, un autre critère est devenu absolument central et change la donne pour les propriétaires et les locataires : la performance énergétique.

Le DPE : la nouvelle star du contrat de location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est plus un simple papier informatif. Il a désormais un impact direct sur le loyer.

Pour les “passoires thermiques”, classées F ou G, la loi est sans appel : il est interdit d’augmenter le loyer. Cela vaut pour la révision annuelle, le renouvellement du bail ou une nouvelle location.

Avoir un DPE fiable est donc devenu indispensable. Pour cela, passer par un diagnostiqueur certifié comme Bedia-tec est la meilleure garantie d’obtenir un diagnostic juste et incontestable.

Et après ? ce qui nous attend d’ici fin 2026

Le dispositif expérimental actuel sur l’encadrement des loyers, issu de la loi ELAN, a été prolongé jusqu’à la fin 2026. Cette période est mise à profit pour évaluer son efficacité réelle sur le marché locatif.

Les points à surveiller pour l’avenir du dispositif :

• l’évaluation en cours par des missions parlementaires
• la décision politique à venir sur sa pérennisation ou sa modification
• son expérimentation en Outre-mer qui pourrait préfigurer une généralisation.

L’encadrement des loyers constitue un levier majeur pour réguler le marché dans les zones tendues 🏘️. Entre plafonds à respecter et impact décisif du DPE, la vigilance est de mise pour les propriétaires comme pour les locataires. Avec la prolongation du dispositif jusqu’en 2026, il reste crucial de se tenir informé des évolutions législatives à venir.

FAQ

Comment calculer l’encadrement de mon loyer ?

Pour déterminer le montant maximum de votre loyer, le calcul repose sur une formule précise : la surface habitable du logement multipliée par le loyer de référence majoré au mètre carré. Ce prix au mètre carré n’est pas aléatoire ; il est fixé par arrêté préfectoral en fonction de plusieurs critères : le quartier, l’époque de construction, le nombre de pièces et si le bien est loué vide ou meublé. 🏠

Il est important de noter que le résultat obtenu correspond au loyer hors charges. Si votre logement possède des caractéristiques exceptionnelles (comme une vue rare sur un monument ou une terrasse immense), vous pouvez y ajouter un “complément de loyer”, mais attention, cela est très encadré et contestable si ce n’est pas justifié.

Quelles sont les villes où les loyers sont encadrés ?

Le dispositif ne s’applique pas partout en France, mais cible les zones dites “tendues”. En Île-de-France, cela concerne Paris, ainsi que les territoires d’Est Ensemble (Montreuil, Pantin, Bobigny, etc.) et de Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, etc.). 📍

En province, plusieurs grandes métropoles ont adopté cette mesure. C’est le cas de Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, ainsi que certaines communes de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays Basque. Si votre bien se situe dans l’une de ces zones, vous êtes légalement tenu de respecter les plafonds fixés.

Puis-je louer au prix que je veux ?

Dans les zones soumises à l’encadrement, la réponse est non. Vous ne pouvez pas fixer le loyer librement. Le montant ne doit jamais excéder le loyer de référence majoré en vigueur lors de la signature du bail. 🛑

Bon à savoir 💡 : Il existe des exceptions pour les logements exclus du dispositif (comme les logements conventionnés Anah ou les meublés de tourisme). De plus, si votre logement est classé F ou G au DPE (les passoires thermiques), toute augmentation de loyer est strictement interdite, que ce soit lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement.

Comment savoir si mon loyer respecte l’encadrement des loyers ?

La méthode la plus fiable est d’utiliser les simulateurs officiels mis en place par les préfectures ou les métropoles concernées (comme celui de la DRIHL pour l’Île-de-France). Il vous suffit de renseigner l’adresse et les caractéristiques du bien pour obtenir les loyers de référence (minoré, central et majoré).

En tant que locataire, vérifiez votre bail : le contrat de location doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Si le montant indiqué dépasse le plafond sans justification de complément de loyer, il y a probablement un non-respect de la loi.

Quel est le plafond d’augmentation des loyers pour 2025 ?

L’augmentation des loyers est régie par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Pour 2025, l’augmentation ne pourra pas dépasser la variation de cet indice (généralement autour de 3,5 %, mais cela évolue). Cependant, le dispositif expérimental d’encadrement a été prolongé jusqu’en 2026, ce qui maintient les règles strictes de plafonnement.

Attention, ce plafond d’augmentation ne s’applique que si votre logement est performant énergétiquement. Pour les logements classés F ou G, le plafond d’augmentation est de 0 %. Pour être certain de votre classement et éviter un gel des loyers, il est crucial de faire réaliser un diagnostic précis par des experts comme Bedia-tec.

Où trouver la valeur locative de référence d’une commune ?

Ne confondez pas la valeur locative cadastrale (pour les impôts) et le loyer de référence (pour l’encadrement). Pour trouver ce dernier, vous devez consulter les arrêtés préfectoraux publiés chaque année pour les zones concernées. 📄

Plus simplement, les sites web des collectivités locales (Mairie de Paris, Métropole de Lyon, etc.) proposent des cartes interactives ou des tableaux récapitulatifs permettant de connaître immédiatement la valeur au mètre carré applicable à votre adresse.

Quelle surface prendre en compte pour l’encadrement des loyers ?

La surface à utiliser pour le calcul est la surface habitable (au sens de la loi Boutin), et non la surface Carrez (utilisée pour la vente en copropriété) ni la surface au sol totale. 📏

Concrètement, il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte.