Après un rappel sur le premier bilan pour le marché immobilier en France en 2021, nous ferons le point sur la hausse actuelle des taux de crédit immobilier et sur les possibles changements pour la résiliation d’assurance de prêt immobilier. Nous verrons ensuite qui possèdent la majorité des logements en France et la liste des nouvelles villes qui appliquent un encadrement des loyers au 1er décembre 2021 ou courant 2022.
Explosion des ventes et des prix en 2021 et tendances pour l’immobilier en 2022
Dans notre précédent article sur l’immobilier en 2022, nous avons pu commenter les chiffres impressionnants qu’enregistre le marché immobilier en 2021. Tout d’abord, il y a un important record des ventes avec + de 1.2 millions de transactions dans l’immobilier ancien à fin septembre 2021 sur un an. Malgré les conditions du HCSF pour un crédit immobilier, les taux bas ont permis à de nombreux acquéreurs de concrétiser leur projet cette année.
Seulement l’offre n’a pas suivi la forte demande, notamment dans certains secteurs où la demande à exploser suite à des changements de besoin de nombreux ménages (plus de nature, plus d’espace et d’accès à l’extérieur, etc.). Cela s’est notamment traduit par des difficultés à trouver un bien à acheter dans son budget et à une explosion des prix des logements anciens (inhabituellement sauf à Paris, contexte oblige).
Cela risque de créer quelques tensions pour l’immobilier en 2022 et cela même si les taux restent stables à ces niveaux records comme nous le verrons ci-dessous. Pour une synthèse (beaucoup) plus complète de la situation actuelle sur le marché immobilier français et de nombreux conseils pour votre achat d’appartement ou de maison vous pouvez télécharger gratuitement notre guide. Pour cela, cliquez dès maintenant sur le bouton ci-dessous et inscrivez-vous en quelques secondes.
Quelques hausses de taux immobilier en décembre 2021
Comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de prêt immobilier en décembre 2021, il y a quelques augmentations de taux immobilier en cette fin d’année. Rien d’important et probablement une hausse assez temporaire. En effet, les banques centrales se montrent réservées à l’idée d’augmenter les taux directeurs trop rapidement et le niveau de l’OAT 10 ans de la France a bien diminué ces derniers jours pour revenir autour de 0.00 % avec quelques nouveaux passages en territoire négatif.
En outre, les banques ont de nombreuses liquidités pour prêter et veulent rester très compétitives sur le marché du prêt immobilier. En effet, cela reste l’un des produits clés pour capter de nouveaux clients et les fidéliser pour de nombreuses années. Les taux devraient donc rester très attractifs en ce début d’année 2022.
En moyenne sur tous les crédits immobiliers contractés en novembre 2021, on note une légère hausse d’un point de base. L’observatoire Crédit Logement CSA annonce effectivement un taux d’intérêt moyen à 1.06 % sur novembre après 3 mois consécutifs à un niveau jamais observé jusque-là à 1.05 %. Cela pourrait être légèrement plus en décembre, mais rien qui puisse remettre en cause votre projet immobilier ou avoir un impact fort sur votre financement.
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Forte hausse des prix, taux qui ne baissent plus : cela risque de coincer sur certains marchés
Quand les prix de l’immobilier s’emballent comme on a pu le voir encore tout au long de cette année et sur la plupart du territoire et que dans le même temps tout ce qui conditionne le pouvoir d’achat immobilier des Français ne progressent pas (les taux ne baissent plus depuis 6 mois, voire augmentent un peu, hausse du coût de la vie en général, pas de fortes hausses des salaires ou de l’emploi, etc.), cela finit par faire ralentir les transactions.
De moins en moins d’acquéreurs peuvent se permettre d’acheter un appartement ou une maison dans ces conditions. Certains graphiques le montrent assez rapidement comme cette évolution du coût relatif d’un achat immobilier en années de revenus :
Il n’a jamais été aussi haut avec 4.8 années de revenus en moyenne contre rarement plus de 4.5 années de revenus avant le printemps 2021.
Cela s’observe également avec la forte baisse de pouvoir d’achat immobilier mesuré par le CGEDD en dehors de Paris :
Droit à la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur : cela avance
La proposition de loi de Patricia Lemoine (députée, Agir ensemble) pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur a été adoptée par les députés le 25 novembre. C’est une première étape qui demande à être confirmée par le Sénat. En cas de non accord entre les sénateurs et les députés, c’est l’Assemblée Nationale qui tranchera. Le but est de rendre possible le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment pendant la durée de vie du contrat.
Même si ce texte est voté et mis en application début 2022, il faudra attendre un an après sa promulgation avant de pouvoir bénéficier de ce nouveau droit.
En attendant, pour faire de belles économies sur son assurance emprunteur (souvent plusieurs milliers d’euros sur toute la durée de remboursement d’un crédit immobilier), il est d’ores et déjà possible d’utiliser :
La loi Hamon pour l’assurance emprunteur : elle permet une résiliation avec 15 jours de préavis seulement pendant la 1ère année du contrat.
L’amendement Bourquin : il permet de résilier son contrat pour une meilleure offre d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire.
24 % des ménages possèdent 68 % des logements des particuliers
L’INSEE a publié une étude sur les ménages en France qui sont multipropriétaires de biens immobiliers. Cela concerne pratiquement un quart des ménages. 58 % des ménages sont propriétaires d’au moins un bien, mais 24 % en possèdent au moins deux. Cela se fait soit en nom propre, soit par le biais de parts dans une SCI (société civile immobilière). Cela représente un total de 7.3 millions de ménages.
La concentration des propriétés reste assez forte. 11 % des ménages sont propriétaires de 3 logements ou plus et possèdent à eux seuls 46 % du parc immobilier français détenu par des particuliers (68 % du parc pour les multipropriétaires dans leur ensemble).
Le TOP 0.1 % des plus gros propriétaires immobiliers possèdent plus de 20 logements pour un total de 2.4 % de tous les logements détenus par des particuliers.
14 % des logements sont notamment détenus par plusieurs ménages. Cela se pratique régulièrement par la création d’une SCI pour une gestion et une transmission plus efficace et encadrée.
Bien entendu, ce sont les ménages les plus aisés qui possèdent le plus de logements. De meilleurs revenus permettent d’acquérir plus facilement des logements. En outre, cela concerne également beaucoup de donations et de successions.
On remarquera tout de même que même dans un pays où l’immobilier est le placement préféré des particuliers, il y a une part non négligeable de ménages avec un niveau de vie dans le top 1 % qui ne détiennent pas du tout de logement. Cela représente 7 % des 0.1 % les plus riches et cela dépasse les 10 % pour le top 1 %.
De même, parmi ceux qui ont les niveaux de vie les plus faibles, il y a un taux de possession non négligeable.
De plus en plus de villes mettent en place l’encadrement des loyers
Après Lyon et Villeurbanne au 1er novembre 2021, c’est au tour de 9 communes d’Ile-de-France d’en faire de même depuis le 1er décembre 2021. En effet, les 9 villes d’Est Ensemble, à savoir Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, viennent d’appliquer un plafond pour les loyers de la plupart des logements pour des particuliers.